🔥 Décret tertiaire : l’astuce toute simple que les vendeurs oublient 9 fois sur 10 ! 

Si vous pensez que le décret tertiaire ne vous concerne pas parce que votre actif va changer de main ou d’usage d’ici dix ans, vous êtes déjà en train de prendre du retard. Et pire : vous risquez de saboter sa valeur.

Trop de propriétaires oublient que tant qu’un bâtiment reste en activité tertiaire, il est assujetti — vente imminente ou pas. Ils continuent à ignorer les déclarations sur OPERAT, négligent le choix stratégique de l’année de référence, ou oublient de recalculer les objectifs après un changement d’usage. Résultat : à la revente, les chiffres ne sont pas bons, les objectifs sont hors d’atteinte, et l’acte de vente s’accompagne d’un passif réglementaire.

Pourtant, il existe des leviers simples, peu coûteux et souvent méconnus pour rester dans les clous… voire transformer une contrainte réglementaire en argument de valorisation.

👉Dans cet article, on vous montre — exemples chiffrés à l’appui — comment une simple mise à jour des objectifs ou une optimisation légère du pilotage technique peut faire toute la différence entre conformité fluide et cauchemar réglementaire.

✅ Décryptage réglementaire

1. Obligation de déclaration sur OPERAT

Même si le bâtiment tertiaire va changer de propriétaire ou changer d’usage dans moins de 10 ans, tant qu’il reste en activité tertiaire et qu’il remplit les conditions d’assujettissement (surface ≥ 1000 m², ou cumul d'activités tertiaires ≥ 1000 m² sur une unité foncière), il doit respecter le décret tertiaire :

• Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT (gérée par l’ADEME),

• Suivi des objectifs de réduction des consommations d’énergie (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence entre 2010 et 2019).

2. En cas de vente

• L’évaluation du respect des obligations du décret tertiaire doit être annexée à l’acte de vente ou de bail (Art. L. 174-1 CCH).

• Elle repose sur la dernière attestation annuelle OPERAT, et peut être accompagnée du cadre de répartition des actions entre bailleur et preneur à bail (cf. modèle d’actions dans le décret).

3. En cas de changement d’activité

• Si l’activité reste tertiaire, l’assujettissement est maintenu, avec redéfinition des objectifs si nécessaire (Art. R. 174-24 CCH).

• Si le bâtiment change de destination (ex : logement, industriel, agricole, etc.), il sort du périmètre du décret tertiaire.

• La consommation de référence est conservée sur OPERAT (Art. R. 174-27), au cas où une activité tertiaire reprenne dans l’avenir.

🧮 Cas concret chiffré

📌 Contexte :

• Immeuble de bureaux de 6 000 m², mis en service en 2005.

• Occupé par une entreprise tertiaire jusqu’en 2030.

• Prévision de vente en 2029 avec transformation en résidence étudiante (non tertiaire) en 2030.

• Année de référence choisie : 2013, consommation = 1 200 000 kWh final/an.

⚙️ Obligations jusqu’en 2030 :

• Déclaration OPERAT chaque année jusqu’en 2030.

• Objectif 2030 : -40 % par rapport à 2013 → 720 000 kWh/an.

• En 2029, consommation mesurée = 950 000 kWh/an.

  • Soit une réduction de 21 % → non-conformité partielle.

  • Cette situation devra être indiquée dans l’acte de vente.

📉 Après transformation :

• En 2030, le bâtiment devient une résidence étudiante → non tertiaire.

• Il sort du dispositif, plus d’obligation de déclaration.

• La consommation de référence reste enregistrée sur OPERAT en cas de retour à une activité tertiaire.

⚠️ Points de vigilance

1. Responsabilité du propriétaire sortant : tant que l’immeuble est occupé en tertiaire, le propriétaire est tenu de déclarer, même si la vente est prévue.

2. Évaluation en cas de transaction : si les objectifs ne sont pas atteints, cela peut impacter la valeur de revente ou engendrer des obligations pour le futur propriétaire.

3. Réversibilité possible : la conservation de la consommation de référence sur OPERAT permet de reprendre le suivi si une activité tertiaire est réinstallée, même des années plus tard.

4. Anticipation utile : un plan d’actions clair entre propriétaire et occupant (bailleur/preneur) permet d’éviter les litiges lors de la revente ou du changement d’activité.

5. Pénalités administratives : en cas de non-déclaration ou d’objectifs non atteints sans justification, des sanctions peuvent être prononcées (jusqu’à 7 500 € par entité assujettie).

🛠️ Toujours recalculer ses objectifs après tout changement d’activité tertiaire !

Contexte initial

• Surface tertiaire initiale : 3 000 m²

• Année de référence : 2012

• Consommation énergie finale en 2012 : 900 000 kWh/an

• Objectif réglementaire 2030 : -40 % → consommation cible = 900 000 × 0,6 = 540 000 kWh/an

🔁 Changement d’activité en 2025

• Nouvelle activité tertiaire sur 2 000 m² (au lieu de 3 000 m²)

• Consommation mesurée 2025 (nouvelle activité) : 600 000 kWh/an

✅ Cas 1 : Recalcul des objectifs adaptés au nouvel usage (favorable)

• Ajustement consommation de référence :

900 000 × 2 000 / 3 000 = 600 000 kWh/an 

• Objectif 2030 recalculé :

600 000 × 0,6 = 360 000 kWh/an

• Consommation réelle en 2030 : 400 000 kWh/an

• ✔️ Écart réel - objectif = 400 000 - 360 000 = +40 000 kWh → objectif presque atteint, conforme

❌ Cas 2 : Pas de recalcul, consommation élevée (défavorable)

• Objectif toujours basé sur 3 000 m² → 540 000 kWh/an

• Consommation réelle en 2030 : 600 000 kWh/an (stagnation ou augmentation)

• ❗ Écart réel - objectif = 600 000 - 540 000 = +60 000 kWh → non-respect du décret, risque de sanction

➡️ Tableau récapitulatif

📖 Source : FAQ : QA7 – Le changement de propriétaire ou de locataire : obligations

Dans le cas d’un actif immobilier tertiaire qui va très probablement changer de propriétaire ainsi que d’activité sous 10 ans, quelles sont les obligations ? Cet actif immobilier est-il tout de même soumis à la déclaration des consommations d’énergie sur OPERAT jusqu’à son changement d’activité ?

Oui, tout patrimoine (ou partie de patrimoine) immobilier tertiaire, dès lors qu’il répond aux conditions d’assujettissement (Cf. II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation – Voir A1) est soumis aux obligations de déclaration de ses consommations d’énergie sur OPERAT. 

En ce qui concerne la potentialité de vente, il convient de rappeler qu’il est prévu une disposition d’évaluation du respect des obligations en cas de vente ou de location (Cf. II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation) qui est annexée à titre d’information à l’acte de transaction immobilière. Comme cela est prévu au dernier alinéa de l’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation, cette évaluation est réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle. Cette information pourra utilement être complétée par le cadre de plan d’actions qui identifie le cadre de répartition des actions entre propriétaire et preneur à bail (Voir AF2).

En cas de changement d’activité, il existe deux possibilités :
S’il s’agit d’une nouvelle activité tertiaire, cette nouvelle activité demeure assujettie au dispositif et les nouveaux objectifs sont déterminés suivant les dispositions prévues à l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas où une activité tertiaire au sein d’un bâtiment, une partie de bâtiment ou d’ensemble de bâtiment cesse, et qu’il y a un changement de destination, le ou les locaux concernés ne sont plus assujettis aux obligations puisqu’il n’y a plus d’activités tertiaires. Cependant, comme cela est précisé au dernier alinéa de l’article R. 174-27 code de la construction et de l’habitation, la consommation énergétique de référence est conservée sur la plateforme numérique OPERAT jusqu’à la reprise éventuelle d’une activité tertiaire.