🏚️ Tu crois qu’il est hors-jeu ? Ton bâtiment désaffecté est dans ton score ! 

Ils ne consomment plus un kilowattheure, ils n’abritent plus aucune activité, et pourtant… ils peuvent encore plomber vos objectifs réglementaires. Les bâtiments tertiaires désaffectés sont souvent perçus comme “hors périmètre” par réflexe, mais la réalité juridique est plus nuancée. Entre locaux partiellement inactifs, bâtiments totalement déconnectés, ou sites promis à une réaffectation, les règles du décret tertiaire imposent des traitements bien distincts. Un oubli de déclaration ou une mauvaise interprétation peut avoir des conséquences lourdes sur les objectifs de réduction d’énergie, voire sur la valorisation du patrimoine.

👉 Dans cet article : décryptage des textes, points de vigilance à ne pas négliger, et exemple chiffré concret pour bien comprendre ce qu’un désaffecté peut encore vous coûter.

🔍 Décryptage

Le texte distingue trois situations de locaux désaffectés dans le cadre du décret tertiaire :

1. Parties désaffectées dans un bâtiment encore en exploitation

• Exemple : Un étage vide dans un immeuble de bureaux partiellement occupé.

• Action : Ces surfaces restent dans le périmètre tertiaire. Il faut appliquer les règles des locaux tertiaires vacants (notamment en matière de modulation des objectifs en cas de vacance prolongée).

2. Bâtiment totalement désaffecté depuis 2010 (aucun abonnement actif)

• Critères :

  • Aucun abonnement (électricité, gaz, réseau de chaleur/froid, eau) depuis 2010.

  • Bâtiment entièrement inoccupé.

• Conséquence : Le bâtiment est hors périmètre du décret tertiaire.

• Et après ?

  • S'il est démoli, il reste hors périmètre.

  • S'il est réaffecté (rénové et remis en exploitation) :

    • Il rentre dans le périmètre à la première année pleine d’exploitation.

    • Cette année servira de consommation de référence (et non une année passée comme pour les autres bâtiments).

3. Bâtiment désaffecté mais ayant été exploité entre 2010 et 2020

• Ex : Un bâtiment vide depuis 2015 mais qui fonctionnait en 2011-2013.

• S’il est remis en exploitation :

  • Il reste dans le périmètre du décret tertiaire.

  • Il faut appliquer les règles classiques des bâtiments tertiaires, y compris les règles sur les locaux vacants.

⚠️ Points de vigilance

1. Critère clé : absence totale d’abonnement depuis 2010.

   • Ce n’est pas parce qu’un bâtiment est vide depuis longtemps qu’il est hors périmètre.

   • Il faut justifier de l’absence d’abonnement actif pour tous les fluides depuis 2010.

2. Attention aux projets de réhabilitation :

   • Si un bâtiment réintègre le périmètre (par une remise en service), il ne bénéficie pas d’un objectif réduit.

   • Il doit viser les objectifs pleins, avec comme base la première année pleine de consommation.

3. Déclaration OPERAT :

   • Si un bâtiment est hors périmètre, il ne doit pas être déclaré sur OPERAT.

   • En revanche, pour un bâtiment vacant mais avec des abonnements actifs, une déclaration est requise, accompagnée d'une modulation potentielle.

📊 Exemple concret chiffré

Cas :

• Un bâtiment de 4 000 m² à usage de bureaux.

• Exploité jusqu’en 2012, puis totalement vide.

• Tous les abonnements (élec, gaz, eau) résiliés en 2012.

• En 2026, un projet de réhabilitation démarre.

• Le bâtiment est de nouveau exploité en 2028, avec une année pleine d’exploitation.

Traitement :

✅ Entre 2012 et 2028 :

• Le bâtiment est hors périmètre, car plus aucun abonnement depuis plus de 10 ans.

• Aucune déclaration OPERAT requise.

✅ À partir de 2028 :

• Il entre dans le périmètre tertiaire.

• La consommation de 2029 (1re année pleine) devient la consommation de référence.

Voici une astuce stratégique à connaître et à exploiter intelligemment si tu as un bâtiment désaffecté qui pourrait revenir en activité :

🎯 Rappel du contexte réglementaire

🔹 Si un bâtiment est totalement désaffecté (zéro abonnement énergie, plus d’usage tertiaire), il sort du périmètre du décret tertiaire.
🔹 S’il revient en activité plus tard, la référence réglementaire pour fixer les objectifs n’est plus 2010-2019, mais devient :

La première année pleine d’exploitation,
(Cf. article 3-I, alinéa 2 de l’arrêté du 10 avril 2020)

💡 Astuce stratégique : maîtriser cette "première année pleine"

Cette "première année pleine d’exploitation" va servir de base de référence pour les objectifs de réduction futurs (2030, 2040, etc.).
➡️ Tu peux donc la préparer pour qu’elle soit "raisonnablement élevée", sans excès, mais optimisée.

Comment faire concrètement ?

✅ Ne remets pas en service un bâtiment trop performant au départ (ex. tout neuf, BBC, photovoltaïque)
➡️ Sinon, la consommation de référence sera très basse, et les objectifs futurs très contraignants.

✅ Prévois une année pleine avec une activité normale, des usages tertiaires réels, mais sans sur-optimisation immédiate :
➡️ Par exemple, laisse les anciens systèmes fonctionner un an avant travaux.

✅ Si possible, communique clairement à l’exploitant / occupant que cette première année sert de référence :
➡️ Il faut éviter de sous-consommer artificiellement cette année-là.

✅ En résumé :

Voici un exemple concret et chiffré d’un bâtiment désaffecté qui revient dans le périmètre du décret tertiaire, avec une astuce stratégique sur la consommation de la première année d’exploitation.

🏢 Exemple : Bâtiment tertiaire remis en service

🔹 Situation de départ :

• Bâtiment de 1 000 m²

• Désaffecté depuis 2011

• Aucun abonnement énergétique entre 2011 et 2025

• Réintégré au décret tertiaire en 2026 (activité de bureaux)

• Pas de référence possible entre 2010 et 2019 ➤ La référence devient la consommation réelle de 2026

🧮 SCÉNARIO A – Optimisation trop rapide (erreur fréquente)

• Le bâtiment est entièrement rénové avant 2026 : isolation, LED, PAC, GTB, etc.

• Consommation en 2026 : 90 000 kWh
  ➡️ 90 kWh/m²

• Cette valeur devient la référence → Objectif 2030 = –40 % = 54 kWh/m²

🔻 Problème :

Le bâtiment est déjà très performant, il est quasi impossible de réduire encore 40 % sans coût excessif.

✅ SCÉNARIO B – Astuce : retarder l’optimisation

• Le bâtiment est remis en service en 2026 sans rénovation majeure

• Il fonctionne normalement : chauffage fioul existant, vieux éclairages, etc.

• Consommation en 2026 : 190 000 kWh
  ➡️ 190 kWh/m²

• Cette valeur devient la référence réglementaire

• Ensuite, en 2027–2029 : travaux progressifs (PAC, LED, pilotage),

• En 2030 : consommation réelle = 110 kWh/m²

🔹 Résultat :

Réduction : (190 – 110) / 190 = 42 % de gain reconnu
➤ Objectif atteint ✅
➤ Les travaux ont un effet visible dans OPERAT

📌 Synthèse comparative

Il est stratégiquement préférable de :

• Remettre en service un bâtiment tertiaire sans le rénover immédiatement,

• Laisser une année pleine "non optimisée" faire office de référence élevée,

• Puis programmer les rénovations après, pour que les gains soient reconnus.

✅ En résumé, à retenir : Locaux tertiaires désaffectés 

📌 À retenir

• Un bâtiment désaffecté n’est pas automatiquement hors périmètre.
  👉 Seule la coupure de tous les abonnements énergétiques depuis 2010 justifie son exclusion.

• Un bâtiment désaffecté oublié dans la déclaration peut fausser l’intensité énergétique du site,
  👉 entraînant des objectifs de réduction plus difficiles à atteindre.

• La réaffectation d’un bâtiment désaffecté redémarre le compteur :
  👉 sa consommation de référence devient la première année pleine d’exploitation (souvent plus exigeante).

• Ne rien dire = risquer de devoir surcompenser ailleurs.
  👉 Une mauvaise déclaration peut coûter des dizaines de kWh/m² à compenser sur les surfaces actives.

• Astuce : justifiez par écrit et documents tout désaffecté durable.
  👉 Cela peut éviter des efforts inutiles et optimiser votre stratégie de réduction.

📖 Source : FAQ : A13 – Le cas des locaux tertiaires non exploités

Les locaux tertiaires non exploités sont-ils concernés par le décret tertiaire ?

De manière générale les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement, notamment au regard des dispositions fiscales qui les concernent et par ailleurs au regard de la crise du logement en France.

Cependant cette question concerne les deux grands cas de figure suivants :

- Les locaux tertiaires non exploités parce qu’ils font l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation de longue durée ;
- Les locaux tertiaires non exploités sur une longue période (hors contexte de travaux de rénovation) : locaux vacants ou locaux désaffectés.

Le cas des locaux désaffectés : 

Dans le cas où ces locaux désaffectés ne concernent que des parties de bâtiments à usage mixte ou des parties de bâtiments à usage totalement tertiaire qui sont en exploitation pour le reste des surfaces, il convient de suivre les indications susvisées (Cf. locaux tertiaires vacants).

Dans la mesure où il s’agit de bâtiment totalement désaffecté, à savoir qu’il n’existe plus d’abonnement pour l’ensemble des compteurs (électricité, gaz, réseau de chaleur ou de froid, eau) depuis 2010, il pourra être considéré que ce bâtiment est hors périmètre. Dès lors, par la suite soit le bâtiment fait l’objet d’une déconstruction, soit il fait l’objet d’une réaffectation. Dans ce dernier cas, si le bâtiment revient dans le périmètre d’assujettissement du décret tertiaire, la consommation énergétique de référence correspondra à la première année pleine d’exploitation (Cf. second alinéa du I de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020).

Pour les bâtiments tertiaires désaffectés depuis de nombreuses années mais qui faisaient l’objet d’une exploitation au moins sur une année au début de la décennie 2010-2020, et dont il est prévu de les remettre en exploitation, il convient de suivre les dispositions relatives aux locaux tertiaires vacants.