🔗Décret tertiaire : tu ne connais pas ton prédécesseur, mais tu vas payer pour lui ! 

Dans un contexte où la performance énergétique des bâtiments tertiaires devient un enjeu réglementaire majeur, de nombreuses questions se posent lorsqu’un local change d’occupant. Quels sont les liens entre les différents locataires successifs d’un même espace ? Sont-ils responsables des consommations passées ? Comment garantir la continuité des obligations d’économie d’énergie d’un exploitant à l’autre ?

Le décret tertiaire, avec ses objectifs progressifs de réduction des consommations, impose un suivi précis de chaque bâtiment. Pourtant, en cas de changement de locataire ou de vente du local, la responsabilité énergétique ne disparaît pas : elle se transmet. Cette transmission repose non pas sur un lien direct entre exploitants, mais sur un rôle central du propriétaire, garant de la mémoire énergétique du bâtiment.

👇Dans cet article, nous vous expliquons comment s’articule ce mécanisme, ce que dit précisément la réglementation, et nous illustrons le tout avec un exemple concret et chiffré. De quoi clarifier les obligations de chacun, et éviter bien des surprises au moment de signer un bail ou de reprendre un local.

🔍 Décryptage juridique et opérationnel

📘 Base réglementaire

1. Article R. 174-24 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
   Précise que l’objectif de réduction des consommations d’énergie (40 % en 2030, 50 % en 2040, etc.) s’applique relativement à une consommation énergétique de référence (généralement une année entière entre 2010 et 2019).

2. Article L. 174-1, II du CCH :
   Oblige le propriétaire (ou vendeur) à transmettre, à chaque nouveau locataire ou acheteur, une évaluation du respect des objectifs énergétiques basée sur les attestations annuelles de l'exploitant précédent.

🔗 Quel(s) lien(s) entre les locataires successifs ?

❌ Aucun lien direct juridique ou contractuel

• Les locataires successifs n’ont aucune obligation mutuelle l’un envers l’autre.

• Chacun est évalué indépendamment sur sa période d’occupation, par rapport à la consommation de référence historique du local.

✅ Lien indirect via la transmission des données

• Le propriétaire (ou vendeur) est le pivot entre les locataires :

  • Il annexe aux baux ou actes de vente :

    • l’attestation annuelle OPERAT (de l’exploitant sortant)

    • et, si pertinent, le cadre de répartition des actions de performance énergétique entre bailleur et preneur.

Cela garantit la continuité du suivi énergétique du local, même si les exploitants changent.

📊 Exemple chiffré réel

🏢 Local tertiaire de 2 000 m² à usage de bureaux

• Consommation de référence (année 2012) : 250 kWh/m²/an

• Objectif 2030 (réduction de 40 %) : 150 kWh/m²/an

🔄 Historique des locataires

• Conso de référence : 250 kWh/m²/an

• Attestation OPERAT 2024 du Locataire B : 180 kWh/m²/an

• Éventuel cadre de répartition des actions entre le bailleur et Locataire B

• Locataire C devra atteindre 150 kWh/m²/an d’ici 2030, quels que soient les efforts de ses prédécesseurs.

✅ À retenir

• Chaque locataire a ses propres obligations, évaluées par rapport à la consommation de référence, pas à la consommation du locataire précédent.

• Le propriétaire assure la continuité documentaire et transmet les données (attestation + cadre d’actions) aux locataires suivants.

• La réduction énergétique est cumulative dans le temps, mais la responsabilité est individuelle.

🛠️ Intégrez une clause "transmission énergétique" dans chaque bail et prévoyez un kit de sortie

Pourquoi ?
Parce que même si les locataires successifs n'ont pas de lien juridique entre eux, le nouvel entrant hérite indirectement de la situation énergétique du local (via la consommation de référence et l’historique des actions menées ou non). C’est donc le propriétaire qui devient le garant de cette continuité.

📝 Ce que vous pouvez faire :

✅ 1. Ajoutez une clause dans chaque contrat de bail

Une clause type dans le bail qui impose au locataire sortant de :

• Fournir l’attestation annuelle OPERAT,

• Remettre un relevé de la consommation réelle à la date de sortie,

• Documenter les actions menées ou prévues (travaux, régulations, contrats de performance énergétique…),

• Mettre à jour le cadre de répartition des actions bailleur/preneur.

Cela crée un "kit de sortie énergétique" à remettre au bailleur, qui le transmettra au nouveau locataire.

✅ 2. Utilisez une fiche standardisée de transmission

Créez un modèle unique de fiche de transmission énergétique (type CERFA interne ou Excel standardisé), à annexer à chaque sortie/entrée dans le local. Ce document :

• Résume les données OPERAT,

• Donne l’état d’avancement vers les objectifs,

• Identifie les leviers d’action encore à mettre en œuvre.

🧩 C’est un outil simple mais redoutablement efficace pour fluidifier les transitions et éviter les conflits ou les incompréhensions.

🎯 Objectif : éviter que le nouveau locataire découvre trop tard qu’il hérite d’un local énergivore… ou qu’il réalise trop d’efforts sans savoir ce qui a déjà été fait.

✅ En résumé, à retenir : héritage

✅ Résumé pratique :

• Les locataires ne sont pas liés entre eux.

• Le lien est assuré par le propriétaire, à travers la transmission de l’historique énergétique (attestation OPERAT) et, idéalement, d’un cadre d’actions clair.

• La consommation de référence ne change pas, quel que soit le locataire.

📖 Source : FAQ : QA8 – Le changement de propriétaire ou de locataire : liens successifs

Quel(s) lien(s) entretiendront les locataires successifs d'un même local ?

Il n'y a aucun lien entre locataires successifs, en dehors de la reprise de la consommation énergétique de référence initiale pour déterminer l'objectif en valeur relative assignée à chacun des exploitants du local tertiaire. Pour rappel, les dispositions prévues sur ce sujet sont précisées au 1° de l'article R. 174-24 du CCH.