| Le bon coin du décret tertiaire - Astuce n°12 (# repreneur) |
❌Décret tertiaire : Pourquoi punir le repreneur pour le passé qu’il n’a pas vécu ?
Le décret tertiaire, pilier de la transition énergétique en France, impose aux bâtiments à usage tertiaire de réduire progressivement leur consommation d’énergie d’ici à 2030. Si cet objectif ambitieux est essentiel pour atteindre la neutralité carbone, sa mise en œuvre soulève plusieurs défis, notamment dans la gestion des locaux commerciaux. En effet, il n’est pas rare qu’un bâtiment change de locataire, parfois avec des périodes d’inoccupation prolongées, voire des changements d’activités. Ces situations rendent complexe l’attribution des responsabilités et la collecte des données énergétiques, et appellent à des stratégies d’optimisation adaptées.
👉Dans cet article, nous décryptons les enjeux juridiques et pratiques liés au décret tertiaire et explorons les leviers pour optimiser la gestion énergétique tout en respectant les contraintes réglementaires.
| Décryptage ⚙️ |
🔍 Décryptage de la situation
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⏳ Pas de repreneur immédiat
Parfois, entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau, il peut s’écouler plusieurs mois, voire des années. Cela arrive souvent dans les locaux commerciaux, donc il faut en tenir compte. -
⚖️ Responsabilité juridique
➡️ On ne peut pas reporter toute l’obligation sur le repreneur seul au 31/12, même s’il est là à cette date. Pourquoi ?
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Parce que juridiquement, le repreneur ne peut pas être tenu responsable des résultats de l’exploitation de celui qui était avant lui.
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Il est important de dissocier les responsabilités de chacun.
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🔄 Activités différentes et indicateurs variés
➡️ Le repreneur peut avoir une activité différente ou des usages différents, même si l’activité semble la même.
➡️ Les indicateurs (par exemple, la consommation, le nombre de clients, le volume d’activité) peuvent être très différents, donc on ne peut pas simplement reporter les données du prédécesseur sur le repreneur. -
📄 Gestion administrative compliquée
➡️ Imposer tout au repreneur compliquerait la gestion des attestations annuelles, car il faudrait traiter différemment les périodes d’activité selon les locataires.
| Cas pratique 🧪 |
📄Exemple concret
Imaginons un local commercial vide pendant plusieurs mois :
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🏪 Locataire A part le 30 juin, il tenait un café.
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🕰️ Le local reste vide de juillet à novembre.
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🛒 Locataire B arrive le 1er décembre, et ouvre un magasin de vêtements.
À la date du 31 décembre :
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Locataire B est présent, mais il n’a pas exploité le local toute l’année.
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Les résultats du café (Locataire A) ne peuvent pas être imputés à Locataire B.
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Les indicateurs d’usage sont très différents entre un café et un magasin de vêtements.
👉 Donc, il serait injuste et juridiquement incorrect de demander uniquement au locataire B de justifier toute l’année.
➡️ La responsabilité se partage en fonction des périodes d’occupation :
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Le locataire sortant (prédécesseur) est responsable de la période pendant laquelle il a exploité le local.
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Le local vide pendant la période sans locataire, il n’y a pas d’exploitation donc pas de responsabilité à imputer à un occupant.
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Le locataire entrant (repreneur) est responsable de la période pendant laquelle il exploite le local.
⚠️En résumé
La responsabilité est proportionnelle au temps d’occupation et d’exploitation de chacun.
Ni le repreneur ni le prédécesseur ne peuvent être responsables de périodes où ils n’étaient pas présents ou n’exploitaient pas le local.
| Période | Situation | Responsable |
|---|---|---|
| Avant départ locataire A | Exploitation par A | Locataire sortant (A) |
| Période sans locataire | Local vide | Pas de responsabilité |
| Après arrivée locataire B | Exploitation par B | Locataire entrant (B) |
| ⚡Le bon reflexe ! |
➡️ Imputer la totalité des consommations ou des obligations réglementaires à un seul locataire, notamment au repreneur, n’est ni juste ni conforme au cadre juridique et réglementaire.
➡️ Une répartition claire et précise des responsabilités selon les périodes évite :
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Les injustices,
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Les litiges,
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Les erreurs de calcul des objectifs,
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Et protège toutes les parties (locataires, bailleurs, administration).
Pour être juste, transparent et efficace, il faut bien ventiler les données et responsabilités, respecter les périodes d’occupation, et ne pas mélanger les performances des différents locataires. C’est la clé pour une gestion harmonieuse et conforme aux règles.
👤Bien checker l'attribution des responsabilités
| Période | Locataire | Consommation réelle (kWh/m²) | Surface (m²) | Objectif 2030 (kWh/m²) | Consommation imputée au locataire B (repreneur) |
| 1er janvier - 30 juin | Locataire A | 60 kWh/m² | 500 | 40 kWh/m² | Attribuée à B à tort |
| 1er juillet - 30 sept | Local vide | 10 kWh/m² (veille technique) | 500 | 40 kWh/m² | Attribuée à B à tort |
| 1er octobre - 31 décembre | Locataire B | 50 kWh/m² | 500 | 40 kWh/m² | Correctement imputée à B |
| Consommation totale réelle (kWh) | |||||
| Locataire A (6 mois) | 60 × 500 × 0,5 = 15 000 kWh | ||||
| Vide (3 mois) | 10 × 500 × 0,25 = 1 250 kWh | ||||
| Locataire B (3 mois) | 50 × 500 × 0,25 = 6 250 kWh | ||||
| Total annuel imputé à B | 15 000 + 1 250 + 6 250 = 22 500 kWh |
❗Ce que cela signifie
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Le locataire B est responsable à tort de 22 500 kWh de consommation annuelle.
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En réalité, il n’a exploité que les 3 derniers mois et a consommé 6 250 kWh.
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Son objectif 2030 est de 40 kWh/m² soit 20 000 kWh par an (40 × 500).
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En lui imputant toute la consommation, il dépasse largement cet objectif, même s’il a réellement une consommation plus faible.
⚠️Conclusion
Imputer la totalité des consommations annuelles au seul repreneur fausse les résultats et peut entraîner :
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Un mauvais calcul des objectifs et pénalités,
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Une surcharge injuste sur le locataire repreneur,
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Un risque de litige et de non-conformité réglementaire.
| À mettre dans son panier 🛒 |
✅ En résumé, à retenir : repreneur
| Situation | Explication clé | Conséquence / Rappel important |
|---|---|---|
| 🕰️ Pas de repreneur immédiat | Plusieurs mois ou années sans locataire | ❌ Pas de responsable pour cette période |
| ⚠️ Obligation reportée au seul repreneur | Le repreneur n’était pas là pendant toute l’année | 🚫 Injuste et juridiquement impossible |
| 👤 Responsabilité du repreneur | Ne peut pas couvrir les résultats du prédécesseur | ✔️ Responsable uniquement de sa propre période |
| 🔄 Activité différente du repreneur | Usage et indicateurs différents d’un locataire | ❗ Imputation unique fausse les indicateurs |
| 📄 Traitement de l’attestation annuelle | Complexité si on cumule toutes les périodes | ⚠️ Risque d’erreurs et de litiges |
| La source 📦 |
📖 Source : FAQ : QA8 – Le changement de propriétaire ou de locataire : liens successifs
Comme précisé précédemment, il n'y a pas nécessairement de repreneur immédiatement, parfois il se passe plusieurs mois et plus rarement des années (mais cela arrive) entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un nouveau (fréquent en commerces).
Enfin pour des raisons juridiques et de bon sens il n'est pas envisageable de reporter l'obligation sur le seul repreneur (si tant est qu'il y en ait un) qui serait présent au 31/12, pour les raisons suivantes :
Le repreneur ne peut être responsable des résultats de l'exploitation de son prédécesseur (raison juridique),
Le repreneur peut ne pas avoir la même activité que le prédécesseur, et s'il a la même activité il n'a pas nécessairement les mêmes indicateurs d'intensité d'usage ...de plus, cela générerait des traitements particuliers au niveau de l'attestation annuelle.
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