➕ Décret Tertiaire : Chaque m² compte, même dispersé !

Dans le cadre du décret Éco Énergie Tertiaire, la question des bâtiments à usage mixte soulève souvent des interrogations : comment traiter des surfaces tertiaires dispersées au sein d’un même bâtiment ? Faut-il les considérer séparément ou les cumuler ? Ce point, pourtant clé pour déterminer l’assujettissement d’un site, repose sur la notion d’entité fonctionnelle.

👉Dans cet article, nous allons décrypter ce principe et expliquer comment le cumul des surfaces tertiaires, même non contiguës, influence directement vos obligations réglementaires et vos stratégies d’optimisation énergétique.

6. Ce que le texte veut empêcher

Ce passage vise clairement à éviter le contournement réglementaire consistant à :

• fractionner artificiellement les bureaux,

• les répartir dans le bâtiment,

• ou les analyser séparément pour rester sous 1 000 m².

➡️ Le législateur impose une lecture fonctionnelle et globale. A retenir : Ce n’est pas la localisation des bureaux qui compte, mais leur usage, leur exploitant et leur surface cumulée.

Exemple 1 – Site industriel

• Bureaux direction : 350 m²

• Bureaux méthodes : 280 m²

• RH + comptabilité : 220 m²

• Salle de réunion isolée : 180 m²

➡️ Total tertiaire = 1 030 m² ➡️ Assujetti, même si aucune surface seule ne dépasse 1 000 m².

Exemple 2 – Centre logistique

• Bureau exploitation RDC : 600 m²

• Bureau QHSE R+1 : 250 m²

➡️ Total = 850 m² ➡️ Non assujetti (sauf extension future).

Le piège classique des sites mixtes

Sur un site industriel ou logistique avec du tertiaire diffus, on observe presque toujours la même situation :

• une surface tertiaire relativement limitée,

• mais des consommations élevées imputées à ces surfaces,

• parce que :

  • elles fonctionnent 24/7,

  • elles sont climatisées en continu,

  • elles hébergent de l’informatique critique,

  • leurs équipements sont dimensionnés comme du tertiaire, mais pilotés comme de l’industriel.

➡️ Résultat : un kWh/m² tertiaire artificiellement élevé, qui pénalise fortement l’indicateur décret tertiaire.

Typologie des zones « toxiques » pour le ratio = zones à fort impact négatif

Ces zones ont un très mauvais rendement réglementaire = ➡️ Peu de m², mais beaucoup de kWh : ce sont elles qui font exploser le ratio.

Pourquoi ces zones sont réglementairement sortables

Le décret tertiaire cible les activités tertiaires autonomes (bureaux, services, administration).

Or ces zones :

• n’ont pas d’autonomie fonctionnelle,

• sont intrinsèquement liées à la production,

• sont occupées par des personnels opérationnels,

• suivent les horaires du process, pas ceux du tertiaire.

👉 Elles relèvent davantage :

• de l’activité industrielle,

• que d’une activité tertiaire au sens réglementaire.

C’est l’usage réel qui prime, pas l’aménagement.

Effet mathématique sur le ratio (le vrai gain)

Situation initiale

• Surface tertiaire totale : 1 300 m²

• Conso associée : 300 MWh ➡️ Ratio = 231 kWh/m²

Après optimisation de périmètre

• Sortie :

  • 150 m² (salle de contrôle + supervision),

  • consommation associée : 90 MWh

Nouvelle situation

• Surface tertiaire : 1 150 m²

• Conso : 210 MWh ➡️ Ratio = 183 kWh/m²

➡️ Le ratio s’améliore fortement, sans aucun travaux.

Pourquoi l’administration accepte ce raisonnement

Si tu peux démontrer que :

• ces zones existent pour faire tourner le process,

• elles n’ont aucune vocation tertiaire autonome,

• leur consommation serait inchangée même sans bureaux (indépendant des bureaux),

alors leur exclusion est parfaitement défendable.

Comment le justifier proprement (clé du succès)

Il faut être capable de montrer :

• plans avec zonage « tertiaire support / intégré process »,

• description des missions des occupants,

• horaires d’occupation (3×8, 24/7),

• systèmes CVC et électriques communs au process,

• absence d’accueil, de services administratifs, de fonctions support.

👉 Plus c’est factuel, moins c’est discutable.

✅ En résumé, à retenir : Dans les bâtiments à usage mixte, les m² les plus dangereux réglementairement sont souvent les plus petits. Ce sont eux qu’il faut analyser en priorité.

Le cas des parties de bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires
L’assujettissement est apprécié au niveau de l’entité fonctionnelle (voir ci-dessus). Ainsi, dans le cas où un établissement occupe des surfaces tertiaires disséminées au sein du même bâtiment (surfaces non contigües), l’assujettissement est apprécié au niveau du cumul de l’ensemble des surfaces tertiaires exploitées par l’entité fonctionnelle.