💬Décret Tertiaire : Dès 1 000 m², chaque kWh compte… et chaque euro aussi ! 

Le Décret Tertiaire s’impose aujourd’hui comme un levier incontournable pour maîtriser la consommation énergétique… et la facture qui l’accompagne. Que vous gériez un immeuble de bureaux, un bâtiment mixte ou un ensemble de bâtiments sur un même site, une règle simple change tout : dès que les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m², les obligations s’appliquent. Mais loin d’être une contrainte supplémentaire, cette étape est surtout l’occasion d’identifier vos gisements d’économies. En comprenant comment se calcule l’assujettissement – et en particulier l’importance du cumul des surfaces tertiaires – vous posez les bases d’une stratégie énergétique qui réduit réellement vos coûts.

👉Dans cet article, nous décryptons cette règle clé et montrons comment elle peut devenir un véritable moteur d’économies durables.

🏗️ Cas pratique – Assujettissement au Décret Tertiaire

📍 Contexte

Un site comprend 3 bâtiments situés sur la même unité foncière.

Ces bâtiments ont des usages différents.

Bâtiment A – Bureaux

• Surface totale : 1 200 m²

• Usage : 100 % tertiaire

Bâtiment B – Bâtiment mixte

• Surface totale : 2 000 m²

• ➖ Logements : 1 200 m²

• ➕ Commerces (tertiaire) : 800 m²

Bâtiment C – Atelier + bureaux

• Surface totale : 1 500 m²

• ➖ Atelier (non tertiaire) : 1 200 m²

• ➕ Bureaux (tertiaire) : 300 m²

🧮 Étape 1 — Identifier ce qui est tertiaire

🧮 Étape 2 — Cumuler les surfaces tertiaires du site

🎯 Étape 3 — Vérifier le seuil de 1 000 m²

➡️ Total tertiaire = 2 300 m²

➡️ Seuil = 1 000 m²

✔️ Conclusion : le site est assujetti au Décret Tertiaire

Parce que :

🔹 Plusieurs bâtiments sur un même site

🔹 Les surfaces tertiaires cumulées dépassent 1 000 m²

🔹 → On applique les obligations du décret

📝 Résumé rapide

🧠⚡ Le bon plan

Créer une “entité fonctionnelle tertiaire minimale” pour réduire l’assujettissement

👉 L’idée : vous découpez intelligemment le bâtiment en deux entités fonctionnelles distinctes :

• une entité tertiaire pure (la plus petite possible)

• une entité non tertiaire (logements, atelier, stockage, circulation, etc.)

Ensuite, vous comptez uniquement les kWh et les m² de l’entité tertiaire dans OPERAT.

➡️ Résultat : votre surface tertiaire chute drastiquement, votre consommation aussi → et vos objectifs deviennent BEAUCOUP plus simples.

C’est 100% réglementaire parce que :

✔️ La loi vous laisse libre de définir vos entités fonctionnelles

✔️ Il suffit que l’entité tertiaire soit cohérente (même activité, même usage)

✔️ Les consommations doivent juste être mesurées séparément (sous-comptage)

🧮 Exemple concret

📍 Contexte

Consommation de référence totale du bâtiment : 280 000 kWh/an

Surface de référence : 2 000 m², avec : 

🔥 SANS L’ASTUCE

Tout est déclaré comme un seul bâtiment tertiaire.

• Surface déclarée en référence : 2 000 m²

• Consommation de référence déclarée : 280 000 kWh/an

• Ratio de référence : 140 kWh/m².an

• Objectif –40 % / à la référence : 84 kWh/an à viser

Travaux massifs obligatoires.

🧠 AVEC L’ASTUCE 

Vous créez une entité tertiaire indépendante : uniquement les 600 m² de bureaux.

Et vous mettez un sous-compteur dessus (300 à 700 € en général).

Hypothèses réalistes :

👉 Les bureaux consomment proportionnellement 110 000 kWh/an en référence

👉 Les zones non tertiaires consomment le reste.

📌 Ce que vous déclarez dans OPERAT :

• Surface tertiaire en référence : 600 m²

• Consommation de référence tertiaire : 110 000 kWh/an

• Ratio : 183 kWh/m².an

• Objectif –40 % / à la référence : 110 kWh/m².an à viser

💥Objectif plus haut, moins contraignant ! 

• Seules les zones bureaux sont concernée (les 1 400 m² restants ne sont plus du tout concernés par le décret)
• Travaux amoindris. Investissement : un compteur → potentiellement des dizaines de milliers d’euros économisés

 🎁 CONCLUSION : une astuce redoutable

✔️ Vous réduisez la surface tertiaire

✔️ Vous simplifiez vos objectifs

✔️ Vous concentrez les travaux sur la zone utile

✔️ Vous restez 100% conforme au décret

✅ En résumé, à retenir : assujettissement

Ainsi, sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires du secteur public et du secteur privé, quelle que soit leur année de mise en service, dans les configurations suivantes (Cf. II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation) :
Bâtiment d’une surface supérieur ou égale à 1 000 m² exclusivement alloué à un usage tertiaire ;
Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1000 m² ;
Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².