📊Décret tertiaire : Ne laissez pas vos m² vacants travailler contre vous 🧨 Voici la règle qui change tout ! 

Un bâtiment vide, ça ne consomme presque rien. Donc pas de souci, non ?
C’est précisément ce genre de raccourci qui peut vous faire passer à côté d’un point clé du décret tertiaire… et vous coûter cher.

Lorsqu’un local tertiaire devient vacant – parce qu’un locataire part, qu’une activité cesse, ou que le bâtiment est en transition – on pense souvent que cette période est neutre, voire hors radar. Erreur ! Si cette vacance n’est pas déclarée correctement sur la plateforme OPERAT, elle peut générer des objectifs de performance énergétique faussés, des obligations irréalistes, et bloquer toute possibilité de modulation.

Pire : elle peut faire apparaître comme "non conforme" un bâtiment pourtant bien géré.
Dans cet article, on vous explique pourquoi ne pas déclarer la vacance d’un local tertiaire est une très mauvaise idée, avec des exemples concrets, des calculs simples, et surtout : la solution pour éviter de vous piéger vous-même.

🔍 Décryptage

1. Locaux vacants = non assujettis

• Tant qu’un local tertiaire est inoccupé, il n’est pas assujetti aux obligations du décret tertiaire (notamment la déclaration de consommation et les objectifs de réduction).

• À la reprise d’activité, le nouvel exploitant devient primo-assujetti : c’est sa première année pleine d’exploitation qui servira de référence (article 3, I, alinéa 2 du décret tertiaire).

2. Cessation d’activité = déclaration partielle

• Lorsqu’une activité cesse, l’ancien exploitant doit déclarer sur la plateforme (OPERAT) :

  • Les consommations jusqu’à la date de fin d’activité ;

  • La date de cessation elle-même.

• Si la période couvre 12 mois complets, une attestation annuelle complète est générée ;

  • Sinon, une attestation partielle est jointe, à titre informatif.

3. Vacance longue = remontées recommandées

• Pour des locaux vacants sur une longue période, le texte encourage (sans imposer) les propriétaires à remonter annuellement les consommations sur la plateforme.

• Objectif : détecter d’éventuels dysfonctionnements énergétiques :

  • Chauffage laissé en marche sans raison ;

  • Éclairage ou climatisation inutilement actifs.

⚠️ Points de vigilance

1. Ne pas oublier de déclarer la cessation d’activité :

   • Cela évite de faire porter à tort la consommation sur le nouvel exploitant ou le propriétaire.

2. Primo-assujettissement :

   • Toute nouvelle occupation déclenche un nouveau cycle avec une année de référence propre à l’exploitant.

   • Attention à bien identifier cette année dès la reprise.

3. Suivi des consommations en vacance :

   • Même en l’absence d’obligation stricte, il est fortement recommandé de garder un suivi minimal des consommations, pour des raisons techniques (veille énergétique, détection de fuites, etc.).

   • Cela peut aussi servir d’argument de bonne gestion auprès des autorités ou en cas de contrôle.

4. Responsabilités partagées :

   • Le propriétaire est souvent gardien des locaux vacants, mais le dernier exploitant reste responsable des déclarations jusqu’à la cessation.

Voici un autre exemple où oublier une vacance n’est clairement pas à votre avantage, ni sur le plan réglementaire, ni sur le plan énergétique :

📍 Exemple concret : une école de formation professionnelle

• Surface du bâtiment : 1 000 m²

• Exploitant : École Alpha Formation

• L’école occupe le bâtiment jusqu’au 31 décembre 2022, puis ferme définitivement.

• Le bâtiment reste vacant tout au long de 2023 et 2024 (aucune activité).

• En 2025, un centre de coworking s’installe et devient le nouvel exploitant.

❌ Scénario : vacance non déclarée

• La cessation d’activité de 2022 n’est pas déclarée.

• Le bâtiment semble "toujours exploité" dans OPERAT.

• L’outil considère 2019 comme année de référence.

• En 2019, le bâtiment consommait : 40 000 kWh

➡️ Intensité énergétique : 40 kWh/m²

🚨 Problème

En 2025, le nouveau centre de coworking s’installe avec une activité continue, du public, du chauffage, des serveurs, etc.
Consommation normale attendue : 70 000 kWh/an, soit 70 kWh/m²

Or, comme l’objectif 2030 est basé sur 2019 (année faussement basse), il doit :

Réduire de 40 % par rapport à 40 kWh/m²
➜ Objectif 2030 = 24 kWh/m²
➜ Cible = 24 000 kWh pour 1 000 m²
➜ ⚠️ Totalement inatteignable !

✅ Ce qu’il aurait fallu faire

• Déclarer la cessation d’activité en 2022, mentionner que 2023 et 2024 sont des années de vacance.

• Le nouvel exploitant en 2025 aurait eu une année de référence basée sur 2026 (1ère année pleine d'exploitation), avec sa consommation réelle (par ex. 70 000 kWh).

• Son objectif 2030 aurait été :
  ➜ 70 × (1 – 40 %) = 42 kWh/m², soit 42 000 kWh
  ➜ Plus cohérent avec son activité réelle

🎯 Résumé

✅ Conclusion 

Déclarer la vacance, ce n’est pas une formalité : c’est la clé pour que vos objectifs énergétiques soient réalistes, atteignables et défendables.

Source : FAQ : A13 – Le cas des locaux tertiaires non exploités

Les locaux tertiaires non exploités sont-ils concernés par le décret tertiaire ?

De manière générale les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement, notamment au regard des dispositions fiscales qui les concernent et par ailleurs au regard de la crise du logement en France.

Cependant cette question concerne les deux grands cas de figure suivants :

- Les locaux tertiaires non exploités parce qu’ils font l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation de longue durée ;
- Les locaux tertiaires non exploités sur une longue période (hors contexte de travaux de rénovation) : locaux vacants ou locaux désaffectés.

Le cas des locaux tertiaires vacants

Les locaux tertiaires vacants à l’entrée opérationnelle du dispositif sont à considérer d’un point de vue juridique comme non assujettie. Dès lors, lorsque ces locaux seront de nouveau exploités, leur exploitant aura donc une qualité de primo-assujetti. Dans ce contexte, l’exploitant du local tertiaire (primo-assujetti) s’appuiera sur sa première année pleine d’exploitation (Cf. 2ème alinéa du I de l’article 3).

Il convient de rappeler, au sujet de la cessation d’activité qui conduit à la vacance de locaux, les dispositions relatives aux déclarations de consommations énergétiques apportées dans le décret n°2021-1271 du 29 septembre 2021 modifiant les articles R.174-21 et R.174-28 du CCH :

« En cas de cessation d'activité, l'assujetti déclare sur la plateforme numérique les données de consommations d'énergie de l'année en cours jusqu'à la date de la cessation de son activité ainsi que la date effective de la cessation d'activité. Si les données de consommation transmises couvrent une période de douze mois consécutifs, la plateforme numérique établit l'attestation numérique annuelle mentionnée à l'article R. 174-32. Dans le cas contraire, les données de consommation partielles sont jointes, à titre d'information, à la dernière attestation numérique annuelle établie. », c'est à dire des déclarations au prorata temporis.

Dans la mesure où des locaux tertiaires font l’objet d’une vacance longue (dont la durée est laissée à l’appréciation du propriétaire des locaux), il peut être pertinent que les propriétaires de ces locaux tertiaires vacants remontent chaque année les consommations énergétiques de ces locaux. En toute rigueur, les consommations énergétiques de ces locaux vacants seront extrêmement faibles (hors gel). Mais la remontée des consommations énergétiques de ces locaux tertiaires non exploités pourrait, le cas échéant, permettre de révéler des anomalies ou des dysfonctionnements tels que des consommations de chauffage superflues ou des consommations d’électricité (éclairage) ou de refroidissement totalement inutiles.

✅ En résumé, à retenir : Locaux tertiaires vacants

🧾 Synthèse

🧠 Bon réflexe 

📌 À retenir 

Un local vacant n’est pas hors radar. Il faut le déclarer pour éviter de partir sur de mauvaises bases et se retrouver avec des objectifs inatteignables.